自宅敷地内に店舗を建てる際の注意点｜自宅兼店舗との違い・建てられない場合の対処法も解説

「自宅敷地内に店舗を建てたい」と考える方は多くいらっしゃいます。

「用途地域」などの法令上の制限によっては自宅敷地内に店舗を建てるのは難しいため、あらかじめ注意点を把握しておくことが必要です。

そこで今回は、埼玉で数多くのリノベーションを手掛ける工務店「najam（ナジャム）」が、自宅敷地内に店舗を建てる際の注意点を解説します。

 

この記事を読むと、自宅敷地内の店舗建設に向けて知っておきたい情報を確認できるので、ぜひ最後までごらんください。

自宅敷地内に店舗を建てる際の注意点

自宅敷地内に店舗を建てる際には、法令上の制限を中心とした以下の注意点があります。

• 用途地域
• 一筆の敷地内に建築できる建物の数
• 増築面積
• セキュリティ・プライバシー

用途地域

「用途地域」とは、建築できる建物の種類・用途の制限を定めた「都市計画法」に基づく地域区分で、住宅系8地域・商業系2地域・工業系3地域で構成されています。

ご自宅のあるエリアがどの用途地域に該当するかよって建築可能な店舗の条件が異なるため、注意が必要です。

今回は、主に住宅建築に適したエリアが該当する以下の用途地域について、建築可能な店舗の概要を紹介します。

用途地域	建てられる店舗
【第一種低層住居専用地域】 低層住宅向けの地域	事業用の床面積が50㎡以下かつ延べ面積の2分の1未満である店舗兼用住宅※
【第二種低層住居専用地域】 主に低層住宅のための地域	150㎡までの一定の店舗
【第一種中高層住居専用地域】 中高層住宅向けの地域	500㎡までの一定の店舗
【第二種中高層住居専用地域】 主に中高層住宅のための地域	1,500㎡までの一定の店舗

※店舗兼用住宅とは、住宅内部で居住部分と事業部分の行き来ができる住宅のことです。

 

主に1〜2階建ての戸建てが立ち並ぶ「第一種低層住居専用地域」の場合、居住部分と事業部分の行き来ができない別棟を敷地内に建築して営業することは、原則できません。

加えて、用途地域の種類によって業種にも制限が設けられており、第一種低層住居専用地域で営業できるのは「美容室・学習塾・日用品を販売する店舗」などです。

ご自宅での開業を決める前に、ご自宅のエリアがどの用途地域に該当するかを確認し、建築可能な店舗の条件を把握しましょう。

一筆の敷地内に建築できる建物の数

建築基準法では一筆の敷地に建てられる建物は1つと定められており、別棟の店舗は建てられない可能性が高いと考えられます。

1つの敷地に複数の建物を建てるのであれば、敷地を分ける「分割」や「分筆」が必要です。

【分割とは】

登記上では1つの土地のままで、設計者が引いた任意のラインで敷地を分けること。

【分筆とは】

登記上で1つの土地を複数に分けること。

 

なお、一筆の土地内のある建物が、お互いの存在なしには機能しない（どちらかの建物にのみトイレがあるなど）場合には複数の建物を同じ敷地に建てられますが、居住用建物・事業用建物はそれぞれ独立して機能すると法律的に判断されるのが一般的です。

増築面積

ご自宅を増築して増築部分を店舗にする場合、既存住宅・増築部分を合わせて「建ぺい率」と「容積率」をクリアする必要があります。

【建ぺい率とは】

敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合です。

【容積率とは】

敷地面積に対する建物の延床面積の割合です。

 

敷地が余っている場合でも、建ぺい率・容積率に余裕がないケースがあるため、注意が必要です。

セキュリティ・プライバシー

敷地内には店舗だけではなく、ご家族が住む自宅もあるため、セキュリティ強化やプライバシー確保にも気を配る必要があります。

敷地内にご家族以外の方が出入りすることを前提に、店舗設計や防犯対策に取り組むことが大切です。

また、店舗営業による騒音・駐車場などの問題が近隣住民の迷惑にならない配慮と、事前に店舗を建てる旨の周知が必要です。

 

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自宅敷地内に店舗を建てるメリット・デメリット

ここでは、自宅敷地内に店舗を建てるメリット・デメリットをご紹介します。

メリット

自宅敷地内に店舗を建てるメリットは、以下のとおりです。

• 通勤時間がないため、時間を有効活用できる
• 敷地内に自宅があるので、介護や子育てなどに対応しやすい
• 貸店舗のような毎月の賃貸料・更新料などの経費が発生しない
• 空いている敷地を活用できる
• 新しく土地を購入して店舗を建てる場合と比較すると、土地取得費用が必要ない

「店舗を経営しながら家族との時間を大切にしたい」「ご自宅の敷地を活用したい」などの場合は、自宅敷地内に店舗を建てるのがおすすめです。

デメリット

自宅敷地内に店舗を建てるデメリットは、以下のとおりです。

• 敷地内にご家族以外の方が出入りするため、防犯やプライバシー保護に不安を感じる場合がある
• 仕事とプライベートの切り替えが難しいケースがある
• 第一種低層住居専用地域では、別棟での店舗経営はできない
• 手続きや開業準備が煩雑になる可能性がある

自宅敷地内で店舗を建てることを検討し始めた段階で、施工業者に相談するなどプロにアドバイスを求めましょう。

自宅敷地内の店舗と自宅兼店舗との違い

「自宅敷地内の店舗」は自宅とは別に店舗用の建物を建てるのに対して、「自宅兼店舗」は1つの建物で自宅と店舗を兼ね備えています。

加えて、第一種低層住居専用地域では自宅敷地内の別棟の店舗は設置できないものの、自宅兼店舗は一定条件を満たすと建築できるのも大きな違いです。

 

ご自宅の空き部屋を活用した開業について、こちらの記事で解説しています。

▷関連コラム：自宅サロンは3畳〜4畳でも開業できるか｜内装デザインのポイント、施術以外に必要なスペースなど解説

 

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自宅敷地内に店舗を建てられない場合の対処法

最後に、自宅敷地内に店舗を建てられない場合の対処法をご紹介します。

店舗兼用住宅にして開業する

自宅敷地内に店舗を建てられない理由が第一種低層住居専用地域の制限である場合は、「店舗兼用住宅」での開業を検討しましょう。

事業用の床面積が「50㎡以下・延べ面積の2分の1未満」の場合には、第一種低層住居専用地域でも開業可能です。

ただし、住宅内部で居住部分と事業部分の行き来ができない「店舗併用住宅」は、第一種低層住居専用地域で建築できないので、構造にも注意してください。

 

狭いサロンの内装をおしゃれなデザインにする方法について、こちらの記事で解説しています。

▷関連コラム：狭いサロンの内装をおしゃれなデザインにする方法｜自宅サロンは5畳〜6畳で開業可能。収納の工夫など解説

自宅敷地内の駐車場や庭でキッチンカーを運営する

飲食店を開業する予定であれば、自宅敷地内の駐車場や庭にキッチンカーを設置して営業する方法もあります。

キッチンカーの場合は、第一種低層住居専用地域のご自宅でも営業できるうえに、イベントに出店するなど移動販売も可能です。

なお、キッチンカーで営業するには、ご自宅がある地域の飲食業営業許可などが必要になります。

 

自宅教室・ワークショップ運営のよくある失敗・トラブルについて、こちらの記事で解説しています。

▷関連コラム：自宅教室・ワークショップ運営のよくある失敗・トラブルの原因と解決策｜自宅で運営しやすい教室など解説

 

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ご予算・ご希望を丁寧にヒアリングして、最適なプランを提案いたします。

 

まとめ

自宅敷地内で店舗を建てる際には、用途地域などの法令上の制限を踏まえて準備を進めると、準備不足などを後悔するリスクを回避できます。

第一種低層住居専用地域内にご自宅がある場合は、店舗兼用住宅やキッチンカーを検討する方法があります。

今回ご紹介した内容を、自宅敷地内で店舗を運営するプランの参考にしていただけると幸いです。